開業時の物件探しのコツとは?事前準備や業種ごとのおすすめ物件も紹介

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これから開業するにあたり、ベストな場所で店舗を構えたい!

でも、「どこに出店すればいいのか?」「どのように探していけばいいのか?」など、不安に思っている方も多いでしょう。

理想のテナントを見つけるためには、いくつかコツがあります。

この記事では、店舗物件の探し方やコツについて紹介していきます。

また、店舗物件を探すときの注意点や業種ごとのおすすめ物件も挙げていますので、物件探しの参考にしてみてください。

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目次

開業における物件探しの事前準備

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開業するにあたって初めての物件探しは、何から始めればいいのかわからないかもしれません。

しかし、同じ物件探しでも、住居の物件探しをした経験がある方は多いでしょう。

開業時の物件探しも個人の物件探しと同じように、自分が物件に求める条件をまとめる事から始まります。

ここでは、物件を契約するまでに決めておくべき点をご紹介します。

物件契約までに必要な費用の予算

物件契約時には、保証金・礼金・仲介手数料・前家賃・火災保険料など、さまざまな初期費用が発生します。

特に保証金は賃料の6~10カ月分が相場とされ、物件によっては造作譲渡費や内装工事費も必要です。

全体で賃料の10カ月分以上を見込んでおくと安心です。

事前に資金計画を立てておくことが、トラブル防止やスムーズな契約につながります。

店舗の広さ

店舗の広さは業種や業態により適正な範囲が異なります。

飲食店であれば、厨房と客席のバランスが重要で、席数に応じた厨房スペースが求められます。

小売店では通路幅や陳列スペースの確保も必要です。

広すぎると賃料や光熱費、人件費がかさみ、狭すぎるとサービスやオペレーションに支障をきたします。

将来的な事業拡大も見据えて選定しましょう。

開業エリア

出店エリアの選定は集客力や売上に直結する重要な要素です。

ターゲットとなる客層が多く集まる場所か、競合の存在や周辺環境はどうかなどをリサーチしましょう。

住宅街、オフィス街、繁華街などエリアの特性を理解し、目的に合った立地を選ぶことが成功の鍵となります。

自治体の規制や商圏調査の活用も有効です。

賃料の予算

賃料は固定費として経営に大きな影響を与えるため、慎重な設定が求められます。

一般的には月商の10~12%以内が理想とされており、これを超えると利益確保が難しくなります。

物件の立地や広さに応じた相場を調べ、自身の事業計画に照らして妥当か判断しましょう。

共益費や更新料、保証会社利用料なども忘れずに確認を。

開業における物件探しの方法

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条件が明確になったら、いよいよ物件探しです。

物件を探す方法はいくつかあり、それぞれ長所短所があります。

ここでは、5つの方法をご紹介します。

物件探しに時間の余裕があるのであれば、複数の探し方を試してみてください。

希望エリアの不動産会社を利用

[長所]希望エリアの不動産会社を活用することで、地域に特化した物件情報や未公開物件を紹介してもらえる可能性があります。また、契約交渉や手続きのサポートも受けられるため、初めての開業でも安心です。

[短所]仲介手数料が発生するため、事前に費用を確認しておきましょう。  

インターネットで探す

[長所]インターネットを活用すれば、時間や場所を問わず多くの物件情報を収集できます。専門サイトでは、業種やエリア、条件に応じた物件検索が可能です。

[短所]情報の更新頻度や写真と実際の印象の違いに注意が必要です。  

開業希望地域を歩いて探す

[長所]実際に開業希望地域を歩いて物件を探す方法では、インターネットに掲載されていない「テナント募集」の貼り紙を見つけることがあります。また、地域の雰囲気や人の流れを肌で感じることができ、出店場所の選定に役立ちます。

[短所]時間や労力がかかる点には注意が必要です。

知人からの紹介

[長所]知人や業界関係者からの紹介で物件を探す方法は、信頼性の高い情報を得られる可能性があります。特に未公開物件や条件の良い物件を紹介してもらえることもあります。

[短所]紹介者との関係性や契約条件の確認を怠らないようにしましょう。  

店舗開発代行に依頼

[長所]店舗開発代行サービスを利用することで、物件探しから契約交渉、開業までのプロセスを専門家に任せることができます。特に多店舗展開を目指す企業や時間が限られている場合に有効です。

[短所]代行費用が発生するため、予算とのバランスを考慮する必要があります。

開業における物件を探す時のコツ

物件見学

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効率よく物件を探すためには、いくつかコツがあります。

自身のコンセプトに見合う物件を探せるよう、これから紹介する4つのポイントを押さえてみてください。

未公開物件を問い合わせる

不動産会社に直接問い合わせることで、未公開の物件情報を得られる可能性があります。

特に人気エリアでは、公開前に契約が決まることもあるため、積極的に情報収集を行いましょう。

希望条件に優先順位をつける

全ての条件を満たす物件を見つけるのは難しいため、希望条件に優先順位をつけることが重要です。

「立地」「賃料」「広さ」など、譲れないポイントを明確にし、柔軟に対応しましょう。

複数の不動産会社に相談する

一社だけでなく、複数の不動産会社に相談することで、より多くの物件情報を得られます。

各社が扱う物件や得意とするエリアが異なるため、比較検討が可能になります。

可能な限り内見をする

写真や図面だけでは分からない点を確認するため、可能な限り内見を行いましょう。

周辺環境や物件の状態、日当たりや騒音など、実際に足を運んで確認することが大切です。

開業における物件を探す時の注意点

注意

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次に、店舗物件を探すときの注意点を紹介します。物件を契約する前に、しっかり確認しておきましょう。

希望エリアを事前に調査

出店を希望するエリアの人通り競合店の状況、地域の特性などを事前に調査しましょう。

現地を訪れ、時間帯や曜日による変化も確認することで、適切な立地選定が可能になります。

インターネットの情報だけで判断しない

インターネット上の情報は更新が遅れている場合や、実際の物件と異なることがあります。

必ず現地での確認や、不動産会社への直接の問い合わせを行い、正確な情報を得るようにしましょう。

居住用物件は利用できない

居住用として登録されている物件を店舗として利用することは、法的に制限されている場合があります。

用途地域や建物の用途を確認し、商業利用が可能な物件を選びましょう。

居抜き物件はイメージや評判等の影響を受けやすい

前の店舗のイメージや評判が残っている居抜き物件は、新たな店舗のイメージに影響を与えることがあります。

内装や設備の状態も含め、慎重に検討することが必要です。

業種ごとのおすすめ物件の特徴

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各業種に適した物件を選ぶことで、開業後の運営がスムーズに進みます。

物件選びの際は、業種特有の要件やターゲット層、地域の特性を考慮し、慎重に検討することが成功への近道です。

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カフェ

カフェ開業には、立地や物件の種類が重要です。

人通りの多いエリアや、落ち着いた雰囲気のある場所が適しています。

物件の種類としては、居抜き物件やスケルトン物件、古民家などがあり、それぞれにメリット・デメリットがあります。

居抜き物件は初期費用を抑えられる一方で、内装の自由度が低い場合があります。

スケルトン物件は自由度が高い反面、内装費用がかかります。

古民家は独特の雰囲気を演出できますが、改修費用が必要になることがあります。

また、物件の広さや設備、周辺環境も考慮し、ターゲット層に合った物件を選ぶことが重要です。

「カフェ 事業計画書」の参考記事

美容院

美容院の物件選びでは、立地や物件のタイプが重要です。

路面店は集客力が高く、視認性も良いため、特に新規顧客の獲得に効果的です。

一方、ビルの2階以上や地下にある物件は、賃料が比較的安く、ターゲットを絞った営業が可能です。

物件の広さや間取り、周辺環境も考慮し、コンセプトに合った物件を選ぶことが成功の鍵となります。

「美容室 事業計画書」の参考記事

介護施設

介護施設の開業に適した物件は、利用者のアクセスの良さや、地域のニーズに合った立地が重要です。

都市計画法上の制限が少ないため、比較的自由に場所を選べますが、地域の高齢化率や競合施設の有無を調査することが必要です。

また、デイサービスなどの施設では、バリアフリー対応や十分な広さ、設備の整備が求められます。

訪問介護の場合は、事務所機能が中心となるため、物件の選択肢が広がります。

いずれの場合も、物件の用途地域や建物の構造、設備の状態を確認し、適切な物件を選ぶことが重要です。 

「訪問 介護 開業」の参考記事

学習塾

学習塾の物件選びでは、通学の利便性や静かな環境が求められます。

学校からのアクセスが良く、生徒が通いやすい立地が理想的です。

また、遮音性の高い物件を選ぶことで、授業中の騒音を防ぎ、集中できる環境を提供できます。

物件の広さや間取りも重要で、教室の数や配置を考慮する必要があります。

さらに、保護者の送迎を考慮し、駐車スペースの有無や周辺の交通状況も確認しましょう。

物件の用途地域や契約条件も確認し、学習塾としての利用が可能かどうかを事前に調査することが重要です。 

「塾 事業計画書」の参考記事

まとめ 

「理想的な物件」を探すには、時間と労力がかかります。

少しでも簡単に探せるよう、今回紹介したコツや注意点を参考にしてみてください。

この記事が、少しでも、物件探しの参考になれば幸いです。

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この記事を書いた人

Webライター歴5年、現在は個人事業主として活動しています。中小企業の資金調達にまつわる記事を書き続けて、4年が経ちました。独立を目指す方に私の経験で何か役立つものがあればと考え、主に「創業融資」に関する記事を中心に書いています。音楽を聴くこと、サウナ、SFアクションが好み。

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