近年、副業や資産運用として注目されているアパート経営。
自分も始めてみたいけれど、『初期費用はどのくらい必要なのか』『本当に収益が安定するのか』不安を抱えている方も多いのではないでしょうか。
この記事では、アパート経営の基礎知識から経営までの流れ、失敗事例から学ぶリスク対策について解説します。
経営が初めての方におすすめのサポートについても紹介していますので、ぜひ最後まで読んでみてくださいね。
アパート経営の基本を知る
まずは、アパート経営の基本的な仕組み・始めるまでの流れを解説します。
アパート経営の収益モデル
アパート経営は、不動産投資の一形態であり、賃貸収入を得ることで利益を上げるビジネスモデルです。
営業利益は、家賃などの収入から固定費などの支出を差し引いて計算します。
営業利益 = 総収入（賃貸収入など） – 総支出（変動費 + 固定費）
収入：家賃、共益費（共用部分の維持管理費）、駐車場収入など
支出：空室損失（空室期間中の損失）、修繕費、ローン返済、管理費、保険料など
さらに、営業利益から固定資産税・都市計画税などの税を引いた額が手元に残ります。
アパート経営の初期費用
不動産運用で気になるのが初期費用です。
物件の購入費用や建設費用以外にもさまざまな初期費用がかかります。
- 土地購入費用（建設の場合のみ）
- 建設費用または不動産購入費用
- 諸費用（登記費用、仲介手数料、広告宣伝費など）
- 修繕費用
- 設備費（空調・家具など室内設備や消防設備）
アパートの構造や床面積によって異なり、例えば東京都内でアパートを建築すると以下のようになります。
- 木造：坪単価 77万～100万円
- 軽量鉄骨造：坪単価 80万～100万円
- 重量鉄骨造：坪単価 90万～120万円
- 鉄筋コンクリート造（RC造）：坪単価 90万～120万円
土地を所有していれば土地の購入費用は抑えることができます。
建築構造でも抑えることは可能ですが、建築構造は防音性、耐火性などに影響します。
ターゲット層・立地によってよく検討しましょう。
アパート経営のメリット
不動産賃貸経営のメリットといえば、まずは家賃収入による安定した収益が得られる点ですが、他にも様々なメリットがあります。
- 安定収入の確保：毎月の家賃収入で継続的に収益が得られる。
- 相続税の軽減効果：賃貸物件を活用することで相続税の評価額を抑えられる。
- 幅広い賃貸ニーズ：多くのエリアで安定した入居者需要が期待できる。
- 少額からの投資が可能：小規模な物件で始めやすく、初心者でも参入しやすい。
- 確立された管理システム：賃貸管理のノウハウや体制が整備されている。
- 貸主保護の法整備：家主の権利を守るための法律が充実している。
- 資産価値の安定性：価格が下がりにくく、売却しやすい資産として魅力的。
親族からの相続がある、投資に興味がある人には十分なメリットがあると言えます。
アパート経営のデメリット
アパート経営のネガティブなイメージとしてあげられがちなデメリットとしては、主に空室による損失です。
どんな起業にもデメリットはありますが、把握しておくことで適切なリスク対策ができます。
- 地域によって成功の可否が異なる：立地条件や賃貸需要に大きく依存し、どこでも利益が出るわけではない。
- 初期費用が必要：アパート経営を始めるには自己資金を用意する必要がある。
- 空室のリスク：入居者が決まらず家賃収入が途絶える可能性がある。
- 賃料の低下リスク：市場の変化や競争により、家賃が下がる場合がある。
- ローン返済のリスク：借入金の返済が収入を上回る状況に陥る可能性がある。
- 維持費の増加：築年数が経つにつれて修繕やメンテナンス費用が増える。
- 供給過剰のリスク：同じエリアで賃貸物件が増えすぎると競争が激化し、空室が増える可能性がある。
リスク対策については、以降の章でも解説していきます。
アパート経営の準備
アパート経営には、事前準備が必要不可欠です。
主に大きく分けて「知識面」、「資金面」が重要になってきます。
- 不動産取引
- 建築基準法、宅建業法
- 固定資産税、不動産取得税などの税知識
- 自己資金の確保
- 融資の検討
- 突発費用（修繕費など）
特に税知識など、自力での準備が難しい場合は税理士への相談も検討しましょう。
アパート経営の流れ
アパート経営の計画から実際の入居開始までは、6ヶ月から12ヶ月程度かかると言われています。
①賃貸市場の調査
地域ごとの賃貸需要や家賃相場を調べ、ターゲット層を設定。
周辺環境を直接確認するのがおすすめ。
②物件選びまたは アパート建設
新築か中古物件かを検討し、ターゲットに合わせた物件を建設。
施工実績があり信頼できる建築会社を選ぶ。
③賃貸運営の準備
管理会社を選定し、入居者の募集を開始。
家賃保証会社を利用すれば滞納リスクを軽減できる。
焦らず、しっかりと準備していきましょう。
失敗例から学ぶリスク対策
ここからは、アパート経営の失敗例と共に、経営のリスク対策について解説していきます。
Yさん（52歳）の失敗例：過剰な借入で資金繰りが破綻
Yさんは自営業で得た利益を元手に、地方都市に新築アパート（10戸）を建設。
不動産業者に「フルローンでも問題ない」と勧められ、自己資金をほぼ使わずにスタート。
賃料収入の半分以上をローン返済に充てる計画だったが、購入後2年で設備故障が発生し、多額の修繕費が必要に。
空室もあり、資金計画に余裕がなく対応できなかった結果ローン返済が滞り、銀行の指導でアパートを売却。
赤字での清算となり、手元に資金は残らなかった。
こちらは最も想定されやすい失敗例です。
不動産業者はよく吟味する必要があることもそうですが、勧められたとしても自己資金がまったくない状態での経営は、現実的ではありません。
自己資金は、必要資金の20％以上を用意しておくと良いと言われています。
また、資金計画には余裕を持たせ、万が一の出費に備えることが大切です。
Sさん（40歳）の失敗例：ターゲット層の選定ミス
Sさんは、都心から少し離れたエリアに新築デザインアパートを建築。
独自のこだわりで「女性専用」「ペット可」の物件を作り、ターゲットを絞ることで競争優位を狙った。
しかし、想定したターゲット層（単身女性）は、近隣に競合物件が多く賃貸市場で埋まらなかった。
高級設備を導入したため家賃が割高に設定され、敬遠される結果に。
空室が続いたため賃料を下げるも入居者が集まらず、最終的に「女性専用」の条件を撤廃して経営方針を変更することに。
こちらは、市場調査を入念に行うことで回避できた失敗例です。
物件の需要は立地で大きく左右されるため、建築前に周辺をよく調べ、立地に合った物件を立てる・目的に合わせた土地選びをすることが大切です。
Nさん（39歳）の失敗例：税務知識の不足で大きな損失に
Nさんは節税目的で中古アパートを購入し、副収入を得る計画を立てました。
しかし不動産の経費処理や減価償却に明るくなく、十分に理解せずにスタート。
修繕費と資本的支出を混同し、適切に申告できず多額の追徴課税を受けることに。
税負担が増えたことで赤字経営に転落。最終的に物件を売却して税金を支払うことになってしまいました。
こちらは知識不足が招いた失敗例です。
知識が浅いと、「税務調査が入らなければ大丈夫」と考えてしまうこともあるかもしれません。
しかし、副業であったとしても不動産投資は規模が大きくなりやすいため、税務署の目も厳しくなります。
調査を逃れることは考えず、難しい場合は税理士を頼りましょう。
アパート経営は専門家に相談を
アパート経営は魅力的なビジネスですが、知識面・資金面での準備が成功に大きく影響します。
ここでは、これからアパート経営を考えている方におすすめのサービス「CEOパートナー」について紹介します。
アパート経営の税申告に税理士は必須
不動産に関わる税制は難しいだけでなく、正しく申告を行わないと追微課税が発生してしまうリスクに繋がります。
「CEOパートナー」では信頼できる税理士に出会うことができます。
自力で学ぶことも可能ですが、顧問税理士をつけるのが確実ですよ。
資金調達を成功に導く
土地・物件の購入で避けては通れない資金調達。
万が一の出費に備え余裕を持った資金計画を立てるためにも、自己資金を増やす・融資制度を上手く活用することが重要です。
「CEOパートナー」ではサポートの一環として必要書類の作成も行っているため、手続きの負担を減らすことができます。
「完全成功報酬型」のため、相談時点では費用負担もなく安心です。
経営に関する悩みを相談できる
税理士には、税に関することだけでなく経営に関する悩みも相談することができます。
修繕費用の計画、借入金の返済スケジュールなど、経営全体を見渡した提案が可能です。
長期的な計画を立てる際には、税理士の知識が大いに役立ちます。
まとめ
アパート経営に興味を持ちつつも、「空室や借入返済のリスクが心配」と感じている方は多いかもしれません。
しかし、リスクを正しく理解し対策を講じることで、これらの不安を大幅に軽減することができます。
リスクは避けられないものですが、事前の準備と専門家のサポートを活用することで、着実に理想の経営に近づくことができます。
小さな疑問でも、ぜひ相談しながら進めてください。
この記事が、あなたが安心して一歩を踏み出すための参考になれば幸いです。
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